GENEL HÜKÜMLER
BIRINCI BÖLÜM

A) KAT MÜLKIYETI ve KAT IRTIFAKI:

I-GENEL KURAL:

Madde 1 - Tamamlanmis bir yapinin kat, daire, is bürosu, dükkan, magaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayri ayri ve basli basina kullanilmaya elverisli olanlari üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafindan , bu kanun hükümlerine göre, bagimsiz mülkiyet haklari kurulabilir.

Yapilmakta veya ileride yapilacak olan bir yapinin, birinci fikrada yazili nitelikteki bölümleri üzerinde, yapi tamamlandiktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanin ortak malikleri tarafindan, bu kanun hükümlerine göre irtifak haklari kurulabilir.

II - TARIFLER:

Madde 2 - Bu kanuna göre;

a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul), yalniz esas yapi kismina (Anayapi) anagayrimenkulün ayri ayri ve basli basina kullanilmaya elverisli olup, bu kanun hükümlerine göre bagimsiz mülkiyete konu olan bölümlerine (Bagimsiz bölüm); bir bagimsiz bölümün disinda olup, dogrudan dogruya o bölüme tahsis edilmis olan yerlere (Eklenti); bagimsiz bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkina (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);

b) Anagayrimenkulün bagimsiz bölümleri disinda kalip, korunma ve ortaklasa kullanma veya faydalanmaya yariyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sifatiyle paydasi bulunduklari bu yerler üzerindeki faydalanma haklarina (Kullanma hakki);

c) (Degisik: 13/4/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapilacak veya yapilmakta olan bir veya birden çok yapinin bagimsiz bölümleri için o arsanin maliki veya ortak malikleri tarafindan bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkina (kat irtifaki); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi);

d) Arsanin, bu kanunda yazili esasa göre bagimsiz bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarina (Arsa payi);

e) Kat mülkiyetinin veya irtifakinin kurulmasina ait resmi senede (Sözlesme); denir.

III - KAT MÜLKIYETI VE KAT IRTIFAKININ NITELIGI:

Madde 3 - Kat mülkiyeti, arsa payi ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle baglantili özel bir mülkiyettir.

Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapinin bagimsiz bölümlerinden her birine kat irtifakinin kuruldugu tarihteki, dogrudan dogruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki degeri ile oranli olarak tahsis edilen arsa payinin ortak mülkiyet esaslarina göre açikça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarinin bagimsiz bölümlerin degerleri ile oranli olarak tahsis edilmedigi hallerde, her kat maliki veya kat irtifaki sahibi, arsa paylarinin yeniden düzenlenmesi için mahkemeye basvurabilir. Bagimsiz bölümlerden her birine bu fikra uyarinca tahsis edilen arsa payi, o bölümlerin degerinde sonradan meydana gelen çogalma veya azalma sebebiyle degistirilemez. 44 üncü madde hükmü saklidir. (Degisik: 13/4/1983 - 2814/2 md.)

Kat irtifaki arsa payina bagli bir irtifak çesidi olup, yapi tamamlandiktan sonra arsanin malikinin veya kat irtifakina sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacagi yazili bir istem üzerine, bu kanunda gösterilen sartlar uyarinca, kat mülkiyetine çevrilir.

IV - ORTAK YERLER:

Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözlesme ile belirtilebilir. Asagida yazili yerler ve seyler bu kanun geregince her halde ortak yer sayilir.

a) Temeller ve ana duvarlar, bagimsiz bölümleri ayiran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giris kapilari,antreler, merdivenler, asansörler, sahanliklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapici daire veya odalari, genel çamasirlik ve çamasir kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazi saatlerinin korunmasina mahsus olup bagimsiz bölum disinda bulunan yuvalar ve kapali kisimlar, kalorifer daireleri,kuyu ve sarniçlar, yapinin genel su depolari, siginaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü disindaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanallari ile kalorifer, su,havagazi ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak sebeke ve antenler sicak ve soguk hava tesisleri,

c) Çatilar, bacalar, genel dam teraslari, yagmur oluklari, yangin emniyet merdivenleri.

Yukarida sayilanlarin disinda kalip da, yine ortaklasa kullanma, korunma veya,faydalanma için zaruri olan diger yerler ve seyler de (Ortak yer) konusuna girer.

B) BAGLANTILAR :

I - BAGIMSIZ BÖLÜMLERLE ARSA PAYI ARASINDAKI BAGLANTI:

Madde 5 - Kat mülkiyetinin baskasina devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bagli arsa payi da birlikte geçer; arsa payi, kat mülkiyetinden veya kat irtifakindan ayri olarak devredilemiyecegi gibi, miras yoluyla da geçmez ve baska bir hakla kayitlanamaz.

Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine baglanmamis veya lehine kat irtifaki kurulmamis arsa payi birakilamaz.

Kat mülkiyetini kayitlayan haklar, kendiliginden arsa payini da kayitlar.

Kat irtifakina konu olan arsa üzerinde bu hakla bagdasmasi mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.

Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasindan önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasina tescil veya serhedilmis olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payi oraninda, kendiliginden kayitlar.

II- BAGIMSIZ BÖLÜMLERLE EKLENTILER VE ORTAK YERLER ARASINDAKI BAGLANTI:

Madde 6 - Bir bagimsiz bölümün disinda olup, dogrudan dogruya o bölüme tahsis edilmis olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazi veya su saati yuvalari, tuvalet gibi eklentiler,ait oldugu bagimsiz bölümün bütünleyici parçasi sayilir ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek basina maliki olur.

Eklentiler kat mülkiyeti kütügünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapinin oturdugu zeminin disinda kalanlar kadastro planinda veya tapu haritasinda ayrica gösterilir.

Bagimsiz bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diger kat maliklerinin haklariyle bagdasmasi mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.

Bagimsiz bölümlerin baskasina devri, kayitlanmasi veya kiralanmasi halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliginden devredilmis,kayitlanmis veya kiralanmis olur.

C) ORTAKLIGIN (SÜYUUN) GIDERILMESI VE ÖNCELIKLE SATINALMA (SUF'A) HAKKI:

I - ORTAKLIGIN GIDERILMESI:

Madde 7 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakina tabi olan gayrimenkulde ortakligin giderilmesi istenemez.

Bagimsiz bölümler, bagimsiz bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortakligin giderilmesi istenebilir.

II- ÖNCELIKLE SATIN ALMA HAKKI:

Madde 8 - (Degisik birinci fikra:13/4/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmus bir gayrimenkulün bagimsiz bölümlerinden birinin veya, kat irtifaki baglanmis arsa payinin satilmasi halinde diger kat maliklerinin veya irtifak hakki sahiplerinin öncelikle satin alma hakki yoktur.

Bir bagimsiz bölümün paydaslarindan birinin kendi payini baskasina satmasi halinde öteki paydaslar, öncelikle satinalma hakkini kullanabilirler.

Sözlesmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.

D) GENEL HÜKÜMLERIN UYGULANMASI ALANI:

Madde 9 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakina ait kütük kaydinda veya kat malikleri arasindaki sözlesmede veya yönetim planinda veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden dogan anlasmazliklar, Medeni Kanun ve ilgili diger kanunlar hükümlerine göre karara baglanir.

IKINCI BÖLÜM:

KAT MÜLKIYETININ VE KAT IRTIFAKININ KURULMASI

A) GENEL KURAL:

Madde 10 - Kat mülkiyeti ve kat irtifaki resmi senetle ve tapu siciline tescil ile dogar.

Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalniz bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.

Kat mülkiyeti kurulurken ayni katta birbirine bitisik bulunan birden fazla bölüm, kat mülkiyeti kütügüne tek bagimsiz bölüm olarak tescil edilebilir.

Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarinca veya asagidaki fikraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapilir.

Kat mülkiyetine konu olmaya elverisli bir gayrimenkul üzerindeki ortakligin giderilmesi davalarinda, mirasçilardan veya ortak maliklerden biri, paylasmanin, kat mülkiyeti kurulmasi ve bagimsiz bölümlerin tahsisi suretiyle yapilmasini isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazili belgelere dayanilarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denklestirilmek suretiyle bagimsiz bölümlerin ortaklara ayri ayri tahsisine karar verebilir.

B) KAT MÜLKIYETI KÜTÜGÜ:

Madde 11 - Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzügüne göre tutulacak (Kat mülkiyeti kütügü) ne tescil olunur, bu kanunda aksine hüküm olmadikça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütügüne yapilacak tescillerde de uygulanir.

Kat irtifaklarinin tescili kat mülkiyeti kütügüne yapilmayip, bu kanunda yazili ilgili hükümler gözetilmek sartiyla, irtifak haklarinin tesciline ait genel hükümlere göre yapilir.

Henüz kadastrosu yapilmamis olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzügündeki formüle göre, ayrica tutulacak (Kat mülkiyeti zabit defteri)'ne tescil olunur.

C) KAT MÜLKIYETININ KURULMASI:

I - ISTEM VE BELGELER:

Madde 12 - (Degisik: 13/4/1983 - 2814/4 md.)Kat mülkiyetinin kurulmasi için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaslari tarafindan imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulmasi lazimdir. Bu dilekçede veya istem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta, anagayrimenkulün kat mülkiyetine konu olacak bagimsiz bölümlerinin ayri ayri degerlerinin ve bu bölümlere degerleri ile oranli olarak tahsisi istenen arsa paylarinin gösterilmesi sarttir.

Dilekçeye veya istem tutanagina, kanunlara göre temliki tasarruflar için verilmesi gerekenlerden baska, asagida yazili belgeler de eklenir.

a) Anagayrimenkulün (yapi veya yapilarin) dis cepheler ve iç taksimati bagimsiz bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin ölçüleri açikça gösterilmek suretiyle bir mimar veya mühendis tarafindan yapilan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaslari tarafindan imzalanan ve içinde gösterilenlerin dogrulugu belediyece tasdik olunan proje ve birden çok yapilarda yerlesimlerini gösteren vaziyet plani ile belediyece verilen yapi kullanma belgesi;

b) Anagayrimenkulün (yapi veya yapilarin) ön ve arka cephelerini ve mümkünse yari cephelerini gösteren, en az 13x18 büyüklügünde ve dogrulugu belediyece tasdikli bir fotograf;

c) Her bagimsiz bölümün arsa payini, kat, daire, is bürosu gibi nevini ve bunlarin birden baslayip sira ile giden numarasini, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaslari tarafindan imzalanmis noterden tasdikli liste;

d) Bagimsiz bölümlerin kullanilis tarzina, birden çok yapinin varligi halinde bu yapilarin özelligine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazirlanmis, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafindan imzalanmis bir yönetim plani.

II - SÖZLESME VE TESCIL:

Madde 13 - (Degisik birinci fikra: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanlarin yetkili olduklarina kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifaki kurulmasina dair resmi sözlesmeyi düzenler. Bu sözlesme ayni zamanda tescil istemi sayilir.

Sözlesme düzenlenince, anagayrimenkulün kayitli bulundugu tapu kütügü sayfasindaki (Mülkiyet) hanesine (Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmistir) ibaresi yazilarak sayfa kapatilir ve kat mülkiyetine konu olan her bagimsiz bölüm, kat mülkiyeti kütügünün ayri bir sayfasina o bölüme bagli arsa payi ve anagayrimenkulün kayitli bulundugu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaralari gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayitli bulundugu genel kütük sayfasina da, bagimsiz bölümlerin kat mülkiyeti kütügündeki defter ve sayfa numaralari islenmek suretiyle, kütükler arasinda baglanti saglanir.

Anagayrimenkulün kapatilan sayfasinda evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydi, Tapu Sicili Tüzügünün (Taksim halinde kayitlarin nakli) ne dair hükümlerine göre, bagimsiz bölümlerin kat mülkiyeti kütügündeki sayfasina geçirilir.

Kat mülkiyeti kütügüne tescil edilen her bagimsiz bölüm ayri bir gayrimenkul niteligini kazanir ve kütükte o bölümün tasdikli planindaki numarayi alir.

(Degisik: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulun çapli tasarruf belgesinden baska, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bagimsiz bölümüne ait olan kisminin tasdikli bir örnegi de verilir.

D) KAT IRTIFAKININ KURULMASI:

Madde 14 - (Degisik birinci fikra:13/4/1983 - 2814/6 md.) Henüz yapi yapilmamis veya yapisi tamamlanmamis bir arsa üzerinde kat irtifakinin kurulmasi ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanin malikinin veya bütün paydaslarinin buna ait bir dilekçe veya istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) ve (c) bentlerine uygun olarak düzenlenen proje, plan, liste ve (d) bendindeki yönetim plani ile diger belgeleri tapu idaresine vermeleri lazimdir. Kat mülkiyetine geçiste ayrica yönetim plani istenmez.

Bir arsa üzerinde kat irtifaklari ancak sözlesmede veya dilekçede her kat irtifakinin ilgili bulundugu bagimsiz bölüme tahsisi istenen arsa payi, arsanin kayitli oldugu kütügün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapinin, verilen projeye göre tamamlanmasindan sonra kat mülkiyetine konu olacak bagimsiz bölümlerinin numarasi ve bu bölümlere bagli eklentiler kütügün beyanlar hanesinde belirtilir.

Yapinin tamamlanmasindan sonra kat irtifaklarinin kat mülkiyetine çevrilmesi, irtifak sahiplerinden biri tarafindan istenince, tescil, kat irtifakinin tesciline ait resmi senete ve 12 nci maddede yazili belgelere ve anagayrimenkulün bagimsiz bölümlerinin, evvelce verilmis olan plana uygunlugunun belediyece tasdikina dayanilarak yapilir.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM:

KAT MALIKLERI VE KAT IRTIFAKI SAHIPLERININ HAKLARI

A) KAT MALIKLERININ HAKLARI :

I - BAGIMSIZ BÖLÜMLER ÜZERINDE:

Madde 15 - Kat malikleri kendilerine ait bagimsiz bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri sakli kalmak sartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanidigi bütün hak ve yetkilere sahiptirler.

II - ORTAK YERLER ÜZERINDE :

Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa paylari oraninda, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkina sahiptirler; bu hakkin genel kömürlük, garaj, teras, çamasirhane ve çamasir kurutma alanlari gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözlesme olmadikça, her kat malikine ait arsa payi ile oranlidir.

B) KAT IRTIFAKI SAHIPLERININ HAKLARI :

Madde 17 - Kat irtifaki sahipleri, ortak arsa üzerinde yapilacak yapinin, sözlesmede yazili süre içinde baslamasi ve tamamlanmasi için kendilerine düsen borçlarin yerine getirilmesini, karsilikli olarak isteme ve dava etme hakkina sahiptirler.

(Degisik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifaki sahipleri yapinin tamamlanmasi için kendi aralarindan veya disaridan bir veya birkaç kisiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarina dair hükümler, bu yönetici hakkinda da uygulanir.

(Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifaki kurulmus gayrimenkullerde yapi fiilen tamamlanmis ve bagimsiz bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanilmaya baslanmissa, kat mülkiyetine geçilmemis olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanir.

Içinde yapilamamasi sebebiyle kat irtifaki düserse, kusurlu taraf digerlerinin bu yüzden ugradiklari zarari tazminle yükümlüdür.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

KAT MALIKLERININ VE KAT IRTIFAK SAHIPLERININ BORÇLARI

A) KAT MALIKLERININ BORÇLARI :

I - GENEL KURAL :

Madde 18 - Kat malikleri, gerek bagimsiz bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanirken dogruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsiz etmemek, birbirinin haklarini çignememek ve yönetim plani hükümlerine uymakla, karsilikli olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarina dair olan hükümler, bagimsiz bölümlerdeki kiracilara ve oturma (Sükna,) hakki sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamli olarak faydalananlara da uygulanir;bu borçlari yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.

Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü saklidir.

II - ANAGAYRIMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK:

Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakimina ve mimari durumu ile güzelligini ve saglamligini titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Degisik: 13/4/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rizasi olmadikça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde insaat, onarim ve tesisler, degisik renkte dis badana veya boya yaptiramaz. Kendi bagimsiz bölümünde ise ana yapiya zarar verecek nitelikte onarim, tesis ve degisiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine baglantili bulunan bagimsiz bölümlerin baglantili yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rizasi ile anayapiya zarar vermeyecek onarim, tesis ve degisiklik yapilabilir.

Her kat maliki anagayrimenkule ve diger bagimsiz bölümlere, kusuru ile verdigi zarardan dolayi diger kat maliklerine karsi sorumludur.

III- ANAGAYRIMENKULÜN GENEL GIDERLERINE KATILMA :

Madde 20 - (Degisik birinci fikra:13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarinda baska türlü anlasma olmadikça:

a) Kapici, kaloriferci,bahçivan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa esit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakim,koruma ve onarim giderleri ile yönetici ayligi gibi diger giderlere ve ortak tesislerin isletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payi oraninda katilmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkindan vazgeçmek veya kendi bagimsiz bölümünün durumu dolayisiyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadigini ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payini ödemekten kaçinamaz. (Degisik: 13/4/1983 - 2814/9 md.)

Gider veya avans payini ödemeyen kat maliki hakkinda, diger kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafindan, yönetim planina, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açilabilir, icra takibi yapilabilir. Gider ve avans payinin tamamini ödemeyen kat maliki ödemede geciktigi günler için aylik yüzde on hesabiyla gecikme tazminati ödemekle yükümlüdür.

Birinci fikradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bagimsiz bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kisinin, kusurlu bir hareketi sebep olmussa, gidere katilanlarin yaptiklari ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu haklari vardir.

IV - SIGORTA ANLASMASI :

Madde 21 - Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek deger üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlastirilabilir.

Sigorta yapilmasi halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa paylari oraninda, katilmakla yükümlüdürler.

Anagayrimenkulün tümünün harap olmasi halinde alinacak sigorta bedeli, aksine sözlesme olmadikça, kat maliklerine, arsa paylari oraninda, paylastirilir.

Yalniz bir veya bir kaç bagimsiz bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kismi hasara ugramissa,alinacak sigorta bedeli hasara ugrayan yerlerin onarimina arsa paylari oraninda harcanir.

Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasiyla giderilemeyecek olan zararlarini karsilamak üzere, kendi bagimsiz bölümlerini ayrica kendi ad ve hesaplarina sigorta ettirebilirler; bu halde alinacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki paylari da ayrica sakli kalmak üzere, yalniz kendilerine ait olur.

Sigorta hakkindaki emredici hükümler saklidir.

V - ORTAK GIDERLERIN TEMINATI:

Madde 22 - (Degisik birinci fikra: 13/4/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarinca payina düsecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatindan, bagimsiz bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkina veya baska bir sebebe dayanarak devamli bir sekilde faydalananlar da müstereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracinin sorumlulugu ödemekle yükümlü oldugu kira, miktari ile sinirli olup, yaptigi ödeme kira borcundan düsülür.

Kat malikinin borcu bu yolla da alinamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bagimsiz bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazili istemiyle bu borç tutari için, diger kat malikleri lehine kanuni ipotek hakki tescil edilir. Medeni Kanunun 807 nci maddesinin son fikrasi hükmü burada da uygulanir.

(Degisik: 13/4/1983-2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diger sorumlulardan olan alacaklari önceliklidir.

VI - MÜSAADE MECBURIYETI:

VII - YASAK ISLER:

Madde 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, is veya ticaret yeri olarak gösterilen bagimsiz bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvari gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykiri sözlesmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliginde olmayan muayenehaneler bu hükmün disindadir.

Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bagimsiz bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eglence ve toplanti yerleri ve firin, lokanta, pastahane, süthane gibi gida ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basimevi, dükkan, galeri ve çarsi gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirligi ile verecegi kararla açilabilir.

Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bagimsiz bölümlerin kat mülkiyeti kütügündeki sahifelerine serh verilir.

VIII - KAT MÜLKIYETININ DEVRI MECBURIYETI:

Madde 25 - Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düsen borçlari ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diger kat maliklerinin haklarini, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkinin kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.

Bu gibi bir kat maliki hakkinda, bagimsiz bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki degeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diger kat maliklerine, arsa paylari oraninda devredilmesi için dava açilmasina kat malikleri kurulunca karar verilir; bu karari almak için çogunluk saglanamazsa veya kat maliklerinden bir kismi bu davayi açmak istemezse, davayi öteki kat malikleri açar ve davalinin bagimsiz bölümünün mülkiyeti, davayi açmis olan kat maliklerine, arsa paylari oraninda, devrolunur.

Asagidaki durumlarda, birinci fikrada yazili çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir :

a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düsen borçlari ödemedigi için hakkinda iki takvim yili içinde üç defa icra veya dava takibi yapilmasina sebep olunmasi;

b) Anagayrimenkulün bulundugu yerin sulh hakimi tarafindan 33 üncü madde geregince verilen emre ragmen, bu kanunda yazili borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarini ihlal etmekte devamli olarak bir yil israr edilmesi;

c) Kendi bagimsiz bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykiri harekette bulunmasi.

Bu maddedeki dava hakki, sebebinin ögrenilmesi tarihinden basliyarak alti ay ve her halde dava hakkinin dogumundan basliyarak bes yil içinde kullanilmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmissa düser.

B) KAT IRTIFAK SAHIPLERININ BORÇLARI:

Madde 26 - Kat irtifaki sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapilacak yapinin sözlesmeye ve plana göre tamamlanmasi için kendilerine düsen borçlari vaktinde yerine getirmek ve yapi isini, dogruluk kaideleri uyarinca kolaylastirmakla, karsilikli olarak, yükümlüdürler.

Kat irtifaki sahiplerinden biri kendine düsen borçlari, noterlikçe yaptirilan ihtara ragmen, bu ihtar tarihinden basliyarak iki ay içinde yerine getirmezse, digerlerinin yazili istemi üzerine hakim, onun arsa payinin ve kat irtifakinin, o zamanki degeri karsiliginda, öteki paydaslara, arsa paylari oraninda, devrine karar verir.

Kat irtifaki sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapinin kanuni süre içinde yapilamamasi sebebiyle kat irtifaki düserse, kusurlu taraf digerlerinin bu yüzden ugradiklari zarari tazminle yükümlüdür.

A) Genel kurul:

Madde 27 - Anagayrimenkul,kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzi,kanunlarin
emredici hükümleri sakli kalmak sartiyla,bu kurul tarafindan kararlastirilir.

B) Yönetim plani:
Madde 28 - Yönetim plani yönetim tarzini,kullanma maksat ve seklini yönetici ve denetçilerin alacaklari ücreti ve yönetime ait diger hususlari düzenler.Yönetim plani,bütün
kat maliklerini baglayan bir sözlesme hükmündedir.
Yönetim planinda hüküm bulunmayan hallerde,anagayrimenkulün yönetiminden dogacak
Anlasmazliklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara baglanir.
(Degisik:13/4/1983-2814/11 md.) Yönetim planinin degistirilmesi için bütün kat maliklerinin beste dördünün oyu sarttir.Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye
basvurma haklari saklidir.
Yönetim plani ve bunda yapilan degisiklikler,bütün kat malikleriyle onlarin külli ve cüzi
Haleflerini ve yönetici ve denetçileri baglar.
Yönetim planinin ve ondan sonra yapilan degisikliklerin tarihi,kat mülkiyeti kütügünün
(Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu degisiklikler yönetim planina baglanarak kat mülkiyetinin kurulus belgeleri arasinda saklanir.

C) Kat malikleri kurulunun toplantisi ve kararlari :

I-Toplanti zamani:
Madde 29 - Kat malikleri kurulu,yilda bir defadan az olmamak üzere yönetim planinda gösterilen zamanlarda,eger böyle bir zaman gösterilmemisse,her takvim yilinin ilk ayi içinde toplanir.
Önemli bir sebebin çikmasi halinde,yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplanti için istenilen tarihten en az onbes gün önce bütün kat
maliklerine imzalattirilacak bir çagri veya bir taahhütlü maktupla,toplanti sebebi de bildirilmek sartiyla,kat malikleri kurulu herzaman toplanabilir.
Ilk çagri yapilirken,birinci toplantida yeter sayinin saglanamamasi halinde,ikinci toplantinin nerede ve hangi tarihte yapilacagida belirtilir.

II-Yeter sayi:
Madde 30 - Kat malikleri kurulu,kat maliklerinin sayi ve arsa payi bakimindan yarisindan fazlasiyla toplanir ve oy çoklugu ile karar verir.
Yeter sayi saglanamadigi için ilk toplanti yapilamazsa kararlar en geç bir hafta
Içerisinde yapilacak ikinci toplantiya katilanlarin,oy çokluguyla karar verir.
Bu kanunda yeter sayi için ayrica konulmus olan hükümler saklidir.

III-Oya katilma:
Madde 31 - Her kat maliki,arsa payi oranina bakilmaksizin,bir tek oy hakkina sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bagimsiz bölümü olan kat maliki,her bagimsiz bölüm için ayri bir oy hakkina sahiptir;bununla beraber onun malik oldugu bagimsiz bölümlerin sayisi ne olursa olsun,sahip olacagi oy sayisi bütün oylarin üçte birinden fazla olamaz;oy hesabi yapilirken kesirler gözönüne alinmaz.
Bir bagimsiz bölümün birden ziyade maliki varsa,kat malikleri kurulunda bunlari içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder.Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.
Alinacak karar dogrudan dogruya kendini ilgilendiren kat maliki görüsmelerde hazir bulunabilir fakat oya katilamaz.
Kat maliklerinin biri oyunu,yetkili vekil eliyle kullanibilir;ayni kisi oy sayisinin üçte birinden fazlasini kullanmak üzere vekil tayin edilemez.

IV-Kararlar:
Madde 32 - Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafindan,sözlesme,yönetim plani ve kanun hükümleri uyarinca verilecek kararlara göre yönetilir.
Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri,yönetici ve denetçiler,kat malikleri kurulunun kararina uymakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün kullanilmasindan veya yönetiminden dolayi kat malikleri arasinda
veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasinda veya denetçiler ve yöneticiler arasinda çikan anlasmazliklar,kat malikleri kurulunca çözülür ve karara baglanir.
Kat malikleri kurulu kararlari 1'den baslayip sirayla giden sayfa numaralari tasiyan her sayfasi noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazilarak,toplantida bulunan bütün kat maliklerince imzalanir;karara aykiri oy kullananlar bu aykiriligin sebebini belirterek imza koyarlar.
Bir husus hakkinda ilerde çikan anlasmazliklar,karar defterinde ayni hususa dair daha önce verilmis bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.

V-Hakimin müdahalesi:
Madde 33 - Kat malikleri kurulunca verilen karara razi olmayan veya kat maliklerinden birinin yahut onun katindan kira akdine,oturma(sükna)hakkina veya baska bir sebebe dayanarak devamli surette faydalanan kimsenin,borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri,anagayrimenkulün bulundugu yerin sulh mahkemesine basvurarak,hakimin müdahelesini isteyebilir.
Hakim,ilgilileri dinledikten sonra,bu kanuna ve yönetim planina ve bunlarda bir hüküm yoksa,genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararini verir ve bunun,tesbit edecegi kisa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya teblig eder.
Tesbit edilen süre içinde hakimin hakimin kararini yerine getirmeyenlerden,ayni mahkemece,para cezasi alinmasina kesin olarak hükmolunur;yirmibesinci madde hükmü
mahfuzdur

D) YÖNETICI:

I - ATANMASI:

Madde 34 - Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarindan veya disardan seçecekleri bir kimseye veya üç kisilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bagimsiz bölümü varsa, yönetici atanmasi mecburidir.

Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kisinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadir.

Yönetici, kat maliklerinin, hem sayi hem arsa payi bakimindan çogunlugu tarafindan atanir.

Yönetici her yil kat malikleri kurulunun kanuni yillik toplantisinda yeniden atanir; eski yönetici tekrar atanabilir.

Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlasamaz veya toplanip bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulundugu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaati üzerine ve mümkünse digerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanir. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karsi sorumlu olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden alti ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca degistirilemez. Ancak, hakli bir sebep çikarsa, onu atamis olan sulh mahkemesi, degistirmeye müsaade edebilir.

Yönetici atanirken kendisiyle yapilan sözlesmede, teminat göstermesi sart edilebilir; sözlesmede böyle bir sart olmasa bile, hakli bir sebebin çikmasi halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.

Yöneticinin öz ve soyadi ile is ve ev adresinin anagayrimenkulün giris kapisi yanina veya antrede görülecek bir yere çevre içinde asilmasi mecburidir. Bu yapilmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden, ilgilinin basvurmasi üzerine ayni mahkemece 50 liradan 250 liraya kadar para cezasi alinmasina kesin olarak hükmolunur.

II- YÖNETICININ GÖREVLERI:

1. GENEL YÖNETIM ISLERININ GÖRÜLMESI:

Madde 35 - Yöneticinin görevleri, yönetim planinda belirtilir; yönetim planinda aksine hüküm olmadikça, yönetici asagidaki isleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararlarin yerine getirilmesi;

b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanilmasi, korunmasi, bakimi ve onarimi için gereken tedbirlerin alinmasi;

c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

d) Anagayrimenkulün genel yönetim isleriyle korunma, onarim, temizlik gibi bakim isleri ve asansör ve kalorifer, sicak ve soguk hava isletmesi ve sigorta için yönetim planinda gösterilen zamanda, eger böyle bir zaman gösterilmemisse, her takvim yilinin ilk ayi içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranin toplanmasi ve bu avansin harcanip bitmesi halinde, geri kalan isler için tekrar avans toplanmasi;

e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diger bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayisiyle dogan borçlarin ödenmesi ve kat malikleri tarafindan ayrica yetkili kilinmissa, bagimsiz bölümlere ait kiralarin toplanmasi;

f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatin kabulü;

g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkin kaybina meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alinmasi;

h) Anagayrimenkulün korunmasi ve bakimi için kat maliklerinin yararina olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adina, alinmasi;

i) Kat mülkiyetine iliskin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karsi dava ve icra takibi yapilmasi ve kanuni ipotek hakkinin kat mülkiyeti kütügüne tescil ettirilmesi;

j) Topladigi paralari ve avanslari yatirmak ve gerektiginde almak üzere muteber bir bankada kendi adina ve fakat anagayrimenkulün yönetici sifati gösterilmek suretiyle, hesap açtirilmasi;

k) Kat malikleri kurulunun toplantiya çagirilmasi.

2. DEFTER TUTULMASI VE BELGELERIN SAKLANMASI:

Madde 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarini protokolleri, yapilan ihtar ve tebligatin özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sirasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diger bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.

Bu defterin, her takvim yilinin bitmesinden basliyarak bir ay içinde yönetici tarafindan notere kapattirilmasi mecburidir.

Bu maddede yazili görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fikrasinda yazili cezalar uygulanir.

3. ISLETME PROJESININ YAPILMASI:

Madde 37 - (Degisik:13/4/1983 - 2814/12 md.) Kat malikleri kurulunca kabul edilmis isletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir isletme projesi yapar.

Bu projede özellikle;

a) Anagayrimenkulün bir yillik yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarlari;

b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düsecek tahmini miktar;

c) Tahmini giderlerle diger muhtemel giderleri karsilamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutari; Gösterilir.

Bu proje,kat maliklerine veya bagimsiz bölümden fiilen yararlananlara, imzalari karsiliginda veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden baslayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkinda, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazirlanir.

Kesinlesen isletme projeleri veya kat malikleri kurulunun isletme giderleri ile ilgili kararlari, Icra ve Iflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fikrasinda belirtilen belgelerden sayilir.

III- SORUMLULUGU :

1.GENEL KURAL:

Madde 38 - Yönetici, kat maliklerine karsi aynen bir vekil gibi sorumludur.

2.HESAP VERME:

Madde 39 - Yönetici, yönetim planinda Yazili zamanlarda eger böyle bir zaman yazilmamissa her takvim yilinin birinci ayi içinde kat malikleri kuruluna, anagayri menkul dolayisiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapilmis olan giderlerin hesabini vermekle yükümlüdür.

Kat maliklerinin yarisi isterse, bunlarin arsa paylari ne olursa, olsun yönetim planinda yazili zamanlar disinda da hesabin gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

IV- HAKLARI :

Madde 40 - Yönetici, kaide olarak vekilin haklarina sahiptir.

Kat malikleri,kendilerine düsen borçlari ve yükümleri yönetici tarafindan noterlikçe yaptirilan ihtara ragmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksizin, kendine ait sözlesmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden ugradigi zararin tazminini kat maliklerinden istiyebilir.

Yönetici, yönetim planinda veya kendisiyle yapilan sözlesmede bir ücret tayin edilmemis olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir.

(Degisik: 13/4/1983-2814/13 md.) Kat malikleri kurulu,kat malikleri arasindan atanmis yöneticinin normal yönetim giderlerine katilip katilmayacagi, katilacaksa, ne oranda katilacagini kararlastirir. Bu yolda, bir karar alinmamis ise, yönetici yönetim süresince kendisine düsen normal yönetim giderlerinin yarisina katilmaz.

ANAGAYRIMENKULÜN YÖNETIMI

E) YÖNETIMIN DENETLENMESI:

Madde 41 - Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamli olarak denetler ve hakli bir sebebin çikmasi halinde onu her zaman degistirebilir.

Hesaplarin denetlenmesi için yönetim planinda, belli bir zaman konulmamissa; bu denetim her üç ayda bir yapilir; bununla beraber hakli bir sebep çikarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapilabilir.

Kat malikleri kurulu denetim isini, kendi aralarindan sayi ve arsa payi çogunluguyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kisilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planinda yazili zamanlarda, eger zaman yazilmamissa, her takvim yilinin birinci ayi içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzi hakkindaki düsüncelerini bildirir; bu rapor çogaltilarak birer örnegi taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.

Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararlari ve gerekli gördükleri diger hususlari, (1) den baslayip sira ile giden sayfa numaralari tasiyan ve her sayfasi noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altini imza ederler.

F) YENILIKLER VE ILAVELER:

I) FAYDALI OLANLAR:

Madde 42 - Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi baslarinda bir degisiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunlari kullanmanin daha rahat ve kolay bir hale konulmasina veya bu yerlerden elde edilecek faydanin çogaltilmasina yariyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayi ve arsa payi çogunlugu ile verecekleri karar üzerine yapilir.

Bu islerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafindan, faydalanma oranina göre, ödenir.

(Ek:10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.) Kat maliklerinden birinin istegi ile ortak kaloriferle olan isinmanin dogalgaz kullanilmak maksadiyla ferdi isinmaya dönüstürülmesi, kat maliklerinin sayi ve arsa payi çogunlugu ile verecekleri karar üzerine yapilir.

(Ek : 10/12/1990 - KHK - 431/ 1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.) Ortak kaloriferle olan isinmanin ferdi isinmaya dönüstürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planinin bu karara aykiri hükümleri degistirilmis sayilir ve bu konuda yapilacak ortak islerin giderleri arsa payi oranina göre ödenir.

II) ÇOK MASRAFLI VE LÜKS OLANLAR:

Madde 43 - Yapilmasi arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masrafli ise veya yapinin özel durumuna göre lüks bir nitelik tasiyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafindan kullanilmasi mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katilmak zorunda degildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onlarin yapilmasina karar vermis olan kat malikleri öderler.

Bununla beraber, baslangiçta giderlere katilmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapilmasi ve korunmasi giderlerine sonradan, kendi arsa paylari oraninda katilirlarsa, yapilan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkini kazanirlar.

III) BAGIMSIZ BÖLÜM ILAVESI:

Madde 44 - Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapilmasi veya zemin veya bodrum katlarinda veya arsanin bos kisminda 24 üncü maddenin ikinci fikrasinda yazili yerlerin sonradan yapimi veya ilavesi için:

a) Kat malikleri kurulunun buna oybirligiyle karar vermesi;

b) Anagayrimenkulün bu insaattan sonra alacagi duruma göre, yapilan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bagimsiz bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarinin, usulüne göre yeniden ve oybirligiyle tesbit edilmesi;

c) Ilave edilecek yeni bagimsiz bölüme tahsis edilen arsa payi üzerinde, tapu memuru huzurunda yapilacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifaki kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bagimsiz bölümlerinin kat mülkiyeti kütügündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre baglanti saglanmasi; sarttir.

Bu nitelikteki ilave ve genisletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katilmak istemiyen kat maliklerinin arsa paylarindan, bu ilaveler sebebiyle azalan kismin, ilaveyi yaptiranlarin bagimsiz bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir.

Bu takdirde, yeni bagimsiz bölümün yapilmasina katilmiyan kat maliklerinin arsa paylarindan yeni tahsis sebebiyle azalan kismin bedeli kendilerine ödenmek sartiyle, yeni yapilan bagimsiz bölüm, kat irtifaki kurulmasina dair olan eski resmi senet geregince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptiranin mülkü veya yaptiranlarin ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütügünün ayri bir sayfasina yeni malik veya malikler adina tescil edilir.

G) TEMLIKI TASARRUFLAR VE ÖNEMLI ISLER:

Madde 45 - Anagayrimenkulün bir hakla kayitlanmasi veya arsanin bölünmesi ve bölünen kismin mülkiyetinin baskasina devrolunmasi gibi temliki tasarruflar veya anayapinin dis duvarlarinin, çati veya daminin reklam maksadiyla kiralanmasi gibi önemli yönetim isleri ancak bütün kat maliklerinin oybirligiyle verecekleri karar üzerine yapilabilir.

ALTINCI BÖLÜM

KAT MÜLKIYETININ VE KAT IRTIFAKININ SONA ERMESI

A) KAT MÜLKIYETININ SONA ERMESI

I- ANAGAYRIMENKULÜN ARSASIYLA BIRLIKTE YOK OLMASI VEYA KAMULASTIRILMASI ILE

Madde 46 - Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütügündeki sicil kaydinin silinmesiyle sona erer.

Anagayrimenkulün bütün bagimsiz bölümlerinin bir tek kisinin mülkiyetinde toplanmasiyla kat mülkiyeti kendiliginden sona ermez.

Sicil kaydi, bütün kat maliklerinin veya bütün bagimsiz bölümleri kendi mülkiyetinde toplamis bulunan malikin, anagayrimenkuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait yazili istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere bagli arsa paylarina göre, genel kütükte yeni bir sayfaya gaçirilerek ve eski kayitlariyle baglanti saglanmak suretiyle tescil olunur. Anagayrimenkulün niteliginde kat mülkiyetinin kurulmasindan sonra degisiklikler olmussa, yeni sicil kaydina bunlar da yazilir.

Bagimsiz bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile serh verilen bir sahsi hakla kayitlanmis bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten silinmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütügündeki sicil kaydinin silinmesi istenemez.

Kayitlayici hakkin sahibi, sicil kaydinin silinmesine muvafakat etmemekle beraber hakkinin yalniz borçluya ait mülkiyet payina veya hakkin niteligine göre, bütün ortak mülkiyet paylarina aktarilmasina muvafakat ederse bu hak sicilden silinmeksizin yalniz borçlunun, adi mülkiyet esasina tabi kilinmis olan o gayrimenkuldeki bütün ortak mülkiyet paylari üzerine geçirilmek suretiyle genel kütüge tescil olunur.

Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte tamamen yok olmasi veya kamulastirilmasi halinde sicil kaydinin silinmesi genel hükümlere göre yapilir.

Anagayrimenkul kamulastirilirsa, her bagimsiz bölümün kamulastirma bedeli baglantili bulundugu arsa payi ve eklentileri de gözönünde tutularak ayri ayri takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir.

II- ANA YAPININ HARAP OLMASI

Madde 47 - Anayapinin tümü harap olmussa, anagayrimenkul üzerindeki kat mül- kiyeti kendiliginden sona erer.

Anayapinin bagimsiz bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yil içinde bölümünü yeniden yaptirmazsa, diger kat malikleri veya bunlardan bir kismi,bu sürenin tamamlanmasindan basliyarak bir yil içinde o bölüme aitarsa payinin, degeri karsiliginda ve arsa paylari oraninda kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler. Bu halde devrolunan arsa paylari kat mülkiyeti kütügünün ilgili sayfalarinin (Beyanlar) hanesine isaret olunur; arsa payini devralanlar, devraldiklari tarihten basliyarak iki yil içinde, harap olan bagimsiz bölümü yeniden yaptirmaya veya ayni süre içerisinde bütün kat malikleri bagimsiz bölümlere bagli arsa paylarini bu kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fikrasindaki esaslara göre yeniden hasapliyarak kat mülkiyeti kütügüne geçirtmeye mecburdurlar.

Yukardaki fikra hükmüne uyulmadigi takdirde anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliginden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan bölümler için alinan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanir. Birden ziyade bagimsiz bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapilmasi digerinin yapilmasina bagli bulunuyorsa, bagimsi